Hoàn thiện nhà: khoản nào dễ “ngốn tiền” nhất?

Khi chuẩn bị hoàn thiện nhà ở, biệt thự hoặc shophouse, nhiều gia chủ thường hỏi: “Chi phí nào tốn kém nhất?”

Câu trả lời không chỉ nằm ở một hạng mục duy nhất.

Tùy diện tích, phong cách thiết kế và mức độ đầu tư, khoản tốn kém nhất có thể là đồ gỗ nội thất, thiết bị, trần sàn, điện nước, hoặc các chi phí phát sinh do thay đổi trong quá trình thi công.

Tuy nhiên, với đa số công trình hoàn thiện trọn gói, nhóm chi phí lớn nhất thường rơi vào nội thất cố định và vật liệu hoàn thiện.

Đây là hai nhóm ảnh hưởng trực tiếp đến thẩm mỹ, công năng và tổng ngân sách của công trình.

1. Nội thất gỗ cố định – nhóm chi phí thường lớn nhất

Trong nhiều công trình hoàn thiện nhà, biệt thự, shophouse, nội thất gỗ cố định thường là khoản chiếm tỷ trọng cao.

Bao gồm:

• Tủ bếp
• Tủ quần áo
• Tủ giày
• Kệ tivi
• Vách ốp
• Tủ lavabo
• Tủ kho
• Giường
• Bàn trang điểm
• Hệ tủ trang trí
• Quầy lễ tân hoặc quầy bán hàng với shophouse

Lý do nhóm này tốn kém là vì khối lượng lớn, làm theo kích thước thực tế và phụ thuộc nhiều vào vật liệu.

Cùng là một hệ tủ bếp, chi phí có thể chênh lệch đáng kể tùy theo:

• Loại cốt gỗ
• Bề mặt phủ
• Phụ kiện bản lề, ray trượt
• Đá mặt bếp
• Kính bếp
• Kích thước thực tế
• Độ phức tạp của thiết kế

Với biệt thự nhiều phòng, số lượng tủ áo, tủ trang trí và vách ốp thường lớn. Vì vậy, đồ gỗ dễ trở thành khoản chi phí lớn nhất trong tổng ngân sách hoàn thiện.

2. Vật liệu hoàn thiện: sàn, đá, gạch, sơn, trần

Nhóm chi phí lớn tiếp theo là vật liệu hoàn thiện bề mặt.

Đây là những phần nhìn thấy trực tiếp sau khi công trình hoàn thành, gồm:

• Gạch lát nền
• Gạch ốp tường
• Sàn gỗ
• Đá cầu thang
• Đá bếp
• Đá lavabo
• Trần thạch cao
• Sơn bả
• Phào chỉ nếu có
• Kính, lan can, vách ngăn

Vật liệu hoàn thiện có khoảng giá rất rộng.

Ví dụ, cùng là lát sàn nhưng gạch thường, gạch khổ lớn, đá tự nhiên, sàn gỗ công nghiệp hay sàn gỗ tự nhiên sẽ có chi phí rất khác nhau.

Với biệt thự, shophouse diện tích lớn, chỉ cần tăng đơn giá vật liệu một chút thì tổng chi phí cũng có thể tăng đáng kể.

Đây là lý do gia chủ nên chọn vật liệu theo vị trí sử dụng, không nên chọn theo cảm tính.

Phòng khách cần đẹp và bền.
Phòng ngủ cần ấm và dễ chịu.
Nhà vệ sinh cần chống trơn.
Ban công cần chịu nắng mưa.
Shophouse cần vật liệu dễ vệ sinh, chịu đi lại nhiều.

Chọn đúng vật liệu giúp công trình bền hơn và tránh phải thay lại sau một thời gian ngắn sử dụng.

3. Thiết bị bếp và thiết bị vệ sinh

Thiết bị cũng là nhóm chi phí dễ tăng mạnh nếu không kiểm soát từ đầu.

Thiết bị bếp có thể gồm:

• Bếp từ
• Máy hút mùi
• Lò nướng
• Lò vi sóng
• Máy rửa bát
• Tủ lạnh
• Chậu rửa
• Vòi rửa
• Máy lọc nước

Thiết bị vệ sinh có thể gồm:

• Bồn cầu
• Lavabo
• Sen tắm
• Vòi lavabo
• Vách kính
• Gương
• Phụ kiện nhà vệ sinh
• Bình nóng lạnh

Nếu chọn thương hiệu cao cấp, chi phí thiết bị có thể tăng rất nhanh.

Vấn đề không nằm ở việc chọn đồ đắt hay rẻ, mà là chọn phù hợp với nhu cầu sử dụng và ngân sách.

Một lỗi thường gặp là ban đầu báo giá chưa tính đủ thiết bị. Đến cuối công trình mới cộng thêm từng món nhỏ, khiến tổng chi phí vượt dự kiến.

4. Điện nước, điều hòa và hệ thống kỹ thuật

Điện nước là hạng mục ít được nhìn thấy sau khi hoàn thiện, nhưng lại rất quan trọng.

Chi phí nhóm này gồm:

• Đi dây điện
• Ổ cắm, công tắc
• Tủ điện
• Đường cấp thoát nước
• Nguồn thiết bị bếp
• Nguồn điều hòa
• Nước ngưng điều hòa
• Hệ thống mạng
• Camera
• Nhà thông minh nếu có
• Điều hòa âm trần hoặc treo tường

Với biệt thự, shophouse nhiều tầng, hệ thống kỹ thuật thường phức tạp hơn nhà ở thông thường.

Nếu làm không kỹ, chi phí sửa sau này rất cao.

Ví dụ:

• Thiếu ổ cắm phải đục tường đi lại điện.
• Không chừa nước ngưng điều hòa gây thấm trần.
• Tủ bếp lắp xong mới thiếu nguồn máy rửa bát.
• Đèn lệch bàn ăn phải sửa trần.
• Đường thoát nước sai độ dốc gây mùi, tắc.

Vì vậy, điện nước tuy không phải lúc nào cũng là khoản lớn nhất, nhưng là khoản không nên cắt giảm tùy tiện.

5. Chi phí nhân công và quản lý thi công

Nhiều gia chủ chỉ tập trung vào vật liệu mà quên rằng nhân công và quản lý thi công cũng là khoản quan trọng.

Một công trình hoàn thiện cần nhiều đội thợ:

• Thợ điện nước
• Thợ xây sửa
• Thợ thạch cao
• Thợ sơn
• Thợ ốp lát
• Thợ đá
• Thợ kính
• Thợ gỗ
• Thợ lắp thiết bị
• Giám sát công trình

Nếu công trình được tổ chức tốt, các đội làm đúng trình tự, ít chồng chéo và ít sửa lại.

Ngược lại, nếu thiếu người quản lý tổng thể, công trình dễ phát sinh vì đội sau phải sửa lỗi đội trước.

Với biệt thự, shophouse, chi phí quản lý tốt thường giúp tiết kiệm nhiều hơn so với việc làm rẻ nhưng thiếu kiểm soát.

6. Chi phí phát sinh – khoản dễ bị xem nhẹ nhất

Trong hoàn thiện nhà, có một khoản không nằm rõ trên bản vẽ nhưng lại khiến nhiều chủ nhà đau đầu: chi phí phát sinh.

Phát sinh thường đến từ:

• Không khảo sát kỹ hiện trạng
• Không có thiết kế trước khi thi công
• Báo giá thiếu hạng mục
• Vừa làm vừa đổi vật liệu
• Thay đổi công năng giữa chừng
• Thiết bị chọn sau khi đã làm tủ
• Điện nước làm trước khi chốt nội thất
• Chống thấm không xử lý từ đầu

Chi phí phát sinh nguy hiểm ở chỗ: mỗi khoản có thể không quá lớn, nhưng cộng lại thành con số đáng kể.

Ví dụ, thêm ổ cắm, đổi gạch, sửa tủ, thay thiết bị, đục lại đường nước, sửa trần, sơn lại tường… tất cả đều làm tăng tiền và kéo dài thời gian thi công.

Bảng tổng hợp các nhóm chi phí lớn khi hoàn thiện

Làm sao để kiểm soát chi phí hoàn thiện?

Muốn kiểm soát tốt chi phí hoàn thiện nhà, gia chủ nên chuẩn bị kỹ trước khi thi công.

1. Có thiết kế trước khi báo giá

Thiết kế giúp xác định rõ công năng, vật liệu, đồ gỗ, điện nước, trần sàn và thiết bị.

Không có thiết kế, báo giá thường chỉ là ước lượng.

2. Bóc tách chi phí theo từng hạng mục

Không nên chỉ nhìn tổng tiền.

Cần biết từng phần gồm những gì, dùng vật liệu nào, khối lượng bao nhiêu và phần nào chưa bao gồm.

3. Chốt vật liệu và thiết bị sớm

Đặc biệt là thiết bị bếp, thiết bị vệ sinh, điều hòa, sàn, gạch và đồ gỗ.

Chốt muộn rất dễ phát sinh.

4. Khảo sát kỹ hiện trạng

Với nhà đã bàn giao hoặc nhà cải tạo, khảo sát giúp phát hiện sớm các vấn đề như thấm, nứt, điện nước chưa phù hợp, cao độ nền sai hoặc tường sàn cần xử lý.

5. Chọn đơn vị thi công có quy trình rõ

Một đơn vị có quy trình tốt sẽ giúp gia chủ kiểm soát được tiến độ, vật liệu, chất lượng và phát sinh.

Câu hỏi thường gặp

Chi phí nào thường tốn kém nhất khi hoàn thiện nhà?

Thông thường, nội thất gỗ cố định và vật liệu hoàn thiện là hai nhóm chi phí lớn nhất. Tuy nhiên, tùy công trình, thiết bị cao cấp hoặc hệ thống kỹ thuật cũng có thể chiếm tỷ trọng lớn.

Vì sao đồ gỗ nội thất lại tốn nhiều chi phí?

Vì đồ gỗ làm theo kích thước thực tế, số lượng lớn và phụ thuộc nhiều vào loại cốt gỗ, bề mặt phủ, phụ kiện, đá, kính và độ phức tạp của thiết kế.

Có nên cắt giảm chi phí điện nước không?

Không nên cắt giảm tùy tiện. Điện nước là hệ thống ẩn, nếu làm sai sẽ rất khó sửa sau khi hoàn thiện và có thể phát sinh chi phí lớn.

Làm sao để hạn chế phát sinh chi phí?

Cần khảo sát kỹ, thiết kế trước, báo giá chi tiết, chốt vật liệu sớm và thi công đúng trình tự.

Hoàn thiện biệt thự, shophouse có tốn hơn nhà phố không?

Thường có, vì diện tích lớn hơn, nhiều tầng hơn, nhiều hạng mục kỹ thuật hơn và yêu cầu hoàn thiện cao hơn.

Kết luận

Trong hoàn thiện nhà ở, biệt thự, shophouse, khoản tốn kém nhất thường là nội thất gỗ cố định và vật liệu hoàn thiện. Đây là hai nhóm ảnh hưởng trực tiếp đến thẩm mỹ, công năng và tổng ngân sách.

Tuy nhiên, khoản đáng lo nhất không phải lúc nào cũng là khoản lớn nhất, mà là chi phí phát sinh do thiếu thiết kế, thiếu khảo sát hoặc thay đổi trong quá trình thi công.

Muốn kiểm soát chi phí tốt, gia chủ nên có thiết kế rõ ràng, báo giá bóc tách từng hạng mục, chốt vật liệu sớm và chọn đơn vị thi công có quy trình quản lý công trình bài bản.

Với các công trình biệt thự, shophouse tại Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và Vinhomes Cổ Loa, Xây Dựng MV hỗ trợ khách hàng từ khảo sát, tư vấn phương án, thiết kế, bóc tách báo giá đến thi công hoàn thiện trọn gói, giúp công trình rõ chi phí, rõ tiến độ và hạn chế phát sinh ngay từ đầu.